深圳新房能卖13.2个月 广州卖的比建的快(附2016各地最新限购措施)
作者:深圳新闻网 2016-10-03 11:28:57
继北京、天津分别于9月30日晚间出台严格的楼市限购政策之后。仅相隔一天，郑州和成都也先后出台了限购政策，而且发布政策的时点同样是在晚间。
先来看看深圳、广州等珠三角城市的情况。
▲广东珠三角地区去库存水平
深圳：前三季度成交降近四成 ，
不存在去库存压力。
今年3月，深圳“325新政”出台后，加上购房需求的提前释放、房价高企等影响，楼市降温明显。深圳市规土委数据显示，8月楼价为57728元/平米。
Q房网市场观察员任晋东表示，整体来看，“325新政”调控挤出了大部分楼市投机资金，让楼市趋于稳定。
3月新政成分水岭
今年3月新政出台前后成楼市分水岭，据深圳市规土委数据显示，新房2月成交量最高，为5410套，其后呈现递减态势，而8月仅成交2312套。
深圳中原研究中心经理王飞表示，新房前三季度供应和成交都不算旺，同比去年下降近四成，只占到去年全年的一半。据中指院数据，深圳1- 8月库存量保持在400万平米左右，除了2、3月份，其他6个月去化速度减慢，此外，5月库存量最高，达426.98万平米。
南都房地产资深研究员邱永宽表示，若以深圳8月份消化速度，需要18个月；不过，要以“325新政”以前1-3月份的消化速度来看，则需要8.2个月。
而接下来的10月、11月份的成交量将超过3000套，按此水平，大概需要10-12个月消化期。根据深圳情况，可售房源一般都被“留存余货”，实际去化周期比理论上的要短，因此，深圳楼市不存在真正意义上的去库存压力。
后市成交量增幅不大
Q房网数据显示，深圳今年1-8月新盘和加推的项目一共77个，与去年截至8月的96个项目相比，仍存在差距。不过，随着“金九银十”的到来，9月截至29日预售项目增加至12个，加上单个项目可售住宅套数明显增加，可见开发商对后市仍然乐观。
对于后市，邱永宽认为，随着今年9月深圳入户门槛放宽，银行房贷利率优惠，深圳城市竞争力等影响，加上“325新政”影响已基本消化，预计未来几个月深圳楼市成交量将稳步增长。不过由于深圳房价已到高位，在中国现经济大环境以及其他各地限购等新政的影响下，成交量增幅不会太大。
广州：去化周期降至10个月 ，
房价走势较为稳健。
年初还发愁如何楼市去库存，三个季度过后，广州中心城区已出现“建房速度追不上卖房速度”的局面。合富辉煌监测数据显示，随着广州连续多月过万套成交，广州一手住宅去化周期已从年初15个月降至10个月。从大广州范围来看，今年前三季度一手住宅成交均价为16495元/平方米，同比去年涨幅约为8.5%，“放眼全国来看，涨幅还不算多”。
前八个月盖房不及卖房快
“年初，政府部门还出台了‘房地产去库存行动计划’，原以为是‘困难重重’。半年时间不到，几乎所有的珠三角城市都完成了任务。”广东省房协理事赵卓文感叹。
在过去的几年中，广州市商品住宅新开工面积保持快速增长，新开工面积始终超过销售面积，导致库存增加。2016年初，广州也成为北上广深四大一线城市当中唯一有去库存任务的城市。
进入2016年之后，广州楼市出现了连续多月新建商品住宅成交破万套的情况，3-8月，全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万㎡左右的高位水平。合富辉煌监测数据显示，1- 8月广州商品住宅累计成交870万㎡，同比增长30%。而在同一段时间内，全市商品住宅新增供应面积仅590万㎡，供需缺口达到了280万㎡。
“广州新建商品住宅存量面积已经由今年初的1405万㎡降至9月初的1197万㎡，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。”合富房地产经济研究院相关负责人表示。
“全国看广州涨幅不算多”
根据阳光家缘网最新统计显示，截至9月28日，广州今年已网签一手住宅89242套。广州此前成交量最多的2013年，全年网签92836套。这意味着今年只用了九个月时间，广州卖房数量就已经逼近史上最高年成交记录。
值得注意的是，尽管部分楼盘出现涨价情况，不过从全市房价走势来看，显得较为稳健。数据显示，截至9月28日，广州一手住宅成交均价为16495元/平方米，同比2015年15202元/平方米的均价，涨幅约为8.5%。如从化今年一手住宅成交均价依然在8457元/平方米，增城、花都两区的均价也在万元左右。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如果广州和自己比，房价的确涨了不少。但如果放眼全国，广州房价涨幅不算多，北上深同比涨幅都在60%以上，苏州杭州南京厦门等同比涨幅都在五成以上。
东莞：均价站稳1.5万元/平方米
根据官方统计，今年1月东莞楼市均价为11350元/平方米，到8月为15028元/平米。
业内研究人士表示，去年以来，东莞市住宅库存一直处于低位状态，去库存周期约为3.3-3.9个月。今年前三季度市场持续升温，去化速度加快，进一步消耗了市场库存。即使不断有新房推向市场，但仍保持着3个月左右的低库存周期。
与此同时，商业、办公等非住宅商品房去库存周期达41.5个月，形势比较严峻。
惠州：前8个月卖出11万套房
2016年1-8月，惠州全市累计成交住宅110296套，相比去年同比上涨一倍有余。8月份均价9590元/平方米。
深圳客贡献了其中至少七成的成交数据，中原地产研究数据披露，在邻深的惠湾片区深圳客的比例高达九成半，在城区仲恺等区域也高达7成之多。惠湾片区最新的统计数据显示，库存已经去化至4-6个月，降至历史最低。
珠海：8个月卖楼面积超去年全年
珠海前8个月卖楼面积已经超过去年全年。今年1-8月份，珠海全市一手商品房销售面积439.67万平方米，同比上涨80 .8%。
珠海中原地产的统计数据显示，8月珠海全市住宅库存68.84万平米，按照近6个月月均59万平方米的去化速度，库存去化周期仅需1.16个月。数据显示，8月份珠海一手楼均价17922元/平方米。