深圳小产权房是指什么？购买深圳小产权房有什么风险？
作者:网络投稿 2016-08-27 12:21:03
深圳小产权房能买吗？深圳小产权房是什么？购买小产权房有什么风险？需要注意的是深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。
这是一篇科普文！深圳房价贵，于是就有不少人看准了“小产权房”。到底，这个所谓的“小产权房”是怎么回事？购买小产权房有什么风险？
深圳小产权房是什么？
深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。
在深圳小产权房有三种类型：
①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；
②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；
③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。
目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。
深圳房产证
目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。
“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。
“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。
买小产房有什么风险?
1、法律效力
" 小产权房 " 买卖合同的效力一般认定无效为原则(也就是说就算开发商或者政府要对该土地进行开发收回，买方是拿不到赔偿的)。但也区分不同情况：
A、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
B、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
C、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2、房产转让
" 小产权房 " 拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。