深圳试水商品房现售 对深圳房价将有什么影响？

　杠杆比率太高被认为是深圳楼价飞涨的元凶之一。首付贷及形形色色的相关产品说到底就是给买房加杠杆，让拿不出首付的人也加入买房队伍，给炒房者炒更多房提供了资金便利。一旦买房者多了， 房价自然从看涨变成真涨了。有数据指，截至2015年底，深圳个人住房贷款余额超过7000亿元，余额比北京和上海还要高，而深圳的存量商品房和保障房不及北京和上海的一半。

　　可见，要给楼市降温必须要去杠杆，但预售制给开发端的加杠杆作用同样值得重视。众所周知，预售制就是买期房，没有交房子，但购房者已先交了一部分钱。由此，开发商就算实力不够，也可以借助提前支付的购房款撬动大项目。当年，这项效仿香港楼市的销售制度，在资金紧张、金融市场不发达的年代发挥过大作用，但随着时间的推移，其弊端也越来越明显。最大的问题就是带来巨大的杠杆效应，导致房地产行业狂飙式扩张。

　　根据国家统计局2015年的房企到位资金数据分析，目前房企开发资金一般由自有资金、贷款、预售款组成，其中预售款约占四成左右。而据国家统计局2012年的相关数据显示，当时定金及预收款和个人按揭贷款，占到房地产开发资金的30%以上，形成与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。可见，这些年杠杆比例还在走高。

　　房产开发杠杆率太高，同样会推高楼价。由于资金使用成本太低，开发商往往不惜财力竞拍土地，使得“地王”频出，地价不断创出新高。地价是房价构成的大头，“面粉”贵了，做出来的“面包”当然越来越贵。就拿深圳试点现售项目的所在地龙华片区来说，2013年该片区“地王”的楼面价为1.4万元/平方米，项目开盘后楼价进入4字头；2014年“地王”楼面价为2.5万元/平方米，眼下房价陆续进入5字头甚至6字头。最终，买房者成为疯狂拿地游戏的受害者。当然，房价一旦下行，中小开发商也往往因资金链的紧绷断裂而自食苦果。

　　由此，深圳推出现售制的意图就很明显了。现售制将提高开发商的资金成本，同时还将拉长开发周期，导致囤地风险提升，开发商必须更为审慎。

　　当然，也有观点认为，现售制未必能降房价，原因是，资金成本的提高最终仍将体现在房价中；对自有资金要求太高将限制开发能力，供应减少也将导致楼价上涨。

　　为何偏偏试水龙华？

　　在新区成立不到5年的时间里，龙华房价走过了从泯然众人到令人刮目相看的历程。

　　龙华房价的第一波大涨是在2011年前后，在莱蒙水榭春天、锦绣御园、潜龙曼海宁等一系列新项目的推助下，片区房价首破2万/㎡。2012年至2013年，随着区域新增供应的回落，房价也不温不火，未出现大涨。2013年，在全市各大区域房价涨幅基本都突破了20%的情况下，龙华涨幅仅有16%，为全市最低水平。

　　而龙华房价的跳涨也正是始于2013年，当年中海38.2亿夺得龙华上塘地王，楼面价1.46万元/平方米，再到2014年龙光46.8亿竞得龙华白石龙地王，其楼面价已逾2.5万元/平方米。在两代地王的光环下，龙华房价接连迈过3万和4万大关。去年龙华红山站一宗商服用地又以112.5亿的天价成交创下龙华总价地王记录。

　　从地王到楼王，青出于蓝而胜于蓝，楼市“面包”出于"面粉"而贵于"面粉"，这对龙华而言已是司空见惯的事。在有地王撑腰的3年间，龙华房价从2万飙涨破6万。事实胜于雄辩，龙华是“地王推涨房价”最有力的代言人。

　　地王已成为习惯，而且可以说它们每一块都成为了当时左右龙华房价甚至影响深圳楼市的风向标。

　　在龙华以前的拍地故事里，似乎皆以成为地王为大团圆结局。但对A816-0060号龙华商住混合地而言，地王已是陈词滥调，“现售”才是意义所在。

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