2016“深八条”之后，年入12万如何在深圳买房？

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深圳新闻网讯 自10月4日深圳发布楼市调控“深八条”以来，新政至今已过去20多天，调控效果如何？如何看待目前社会上有关此次深圳楼市调控政策的讨论？10月26日，读特记者采访了深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉，他认为，从“深八条”公布以来的实施效果看，投资投机需求在退场，刚性需求得到保护。根据10月21日国家统计局披露的房价指数 10月上半月我市新房价格相比9月下半月下降0.3%，在15个热点城市中，我市楼市调控的效果最显著。

另外，针对目前社会上一些关于深圳房地产调控的看法，李宇嘉认为，有些观点有失偏颇，值得讨论。

健康有序的房地产市场需要强有力的市场整顿

针对目前外界关于深圳此次市场秩序整顿的力度太大的观点。李宇嘉认为，在深圳等一些热点城市，由于开发商及中介机构违法违规行为普遍存在，从而造成了房价暴涨、投资投机泛滥，并产生了“离婚抢房”、频频“日光”、售楼处门被挤坏等狂热市场氛围。

另外，在楼市供求信息不对称的情况下，加上“资产荒”的预期，开发商、代理中介和个别媒体有意宣传房价上涨、供应紧张等信息，不知情的购房者成为“受害者”。

“这样的市场环境不利于房地产市场的健康发展，因此必须开展强有力的市场整顿。”李宇嘉认为。

在李宇嘉看来，深圳由于土地有限，在供求关系紧张的背景下，住房资源的公共属性凸显，市场失灵的情况下不能完全让市场决定一切。 住房要卖给那些长期在深圳居住、工作和创业的人群。将短期投机炒作人群清除出去，房价将逐渐回落。因此，对于非户籍常住人口来说，5年社保的购房门槛要求，并非是一个约束。

对于限贷来说，除了首次置业需求继续保持30%的首付比例外，此次限贷只是部分回归了“认房又认贷”，对于有贷款记录的“先卖后买”需求，还是给予50%的首付扶持政策，而非一律70%的首付。因此，“深八条”中的限贷政策，意在限制投资投机需求对房价的拉动，保护首次置业和改善型需求，真正做到以差别化住房信贷政策。

居民的住房需求并非一蹴而就

针对社会上一些“深圳房价过高，收入太低，甚至年收入12万元也要31年至73年才能买得起房”的观点。李宇嘉认为，计算房价收入比，一方面要考虑作为分子的房价，另一方面要准确计算分母的收入。

李宇嘉分析，首先，各个区域、不同公共配套、不同户型和不同年代的房子，价格差别很大；需求的实现，应当根据自己的收入水平，应该是“先租后买、先小后大”、“先上车再改善”。因此，很多人群一开始选择租房，买房时先买小房子、便宜的房子，比如买深圳坪山和光明区域的90平方米以内房子，可能300万以内就够了，这样房价收入比就比较低，住房需求也实现了。

其次，作为房价收入比中分母的收入，应该是家庭收入而不是个人收入，应当按2-3人家庭人口乘以人均收入计算房价收入比。因此，按人均年收入12万元计算房价收入比，是不准确的。目前，我市80后、90后人群已成为购房主力，这一群体中很大一部分人要靠父母及祖父母收入和储蓄支持，这样其购房支付能力更强。此外，对于购房主体中的各类人才，我市有人才购房优惠政策，比如安居型商品房、人才住房，其价格仅为同类商品住房的50%左右，这样实际房价收入比更低。

李宇嘉认为，我市正在通过加大人才住房供应力度，培育租赁市场，满足居民梯度住房消费。“十三五”期间，深圳将供应75万套住房，其中保障性住房和人才住房将供应40万套，这是有史以来最大规模的保障性住房建设，超过了我市存量保障性住房的现有规模。而且，我市也为人才发放住房租赁补贴，这既有利于降低人才住房成本，也有利于培育“先租后买、先小后大”、“先刚需后改善”的住房消费模式，以适应不同收入阶层的住房支付能力。（记者 徐强）